为什么首店纷纷选择深业上城？

核心提示：持续构建“独特性”体验的首店深业上城底层能力，是纷纷项目脱颖而出的关键。

     国庆假期，选择深业上城迎来Coach Play 概念店中国内地首店、首店深业上城CZN BURAK GURME 柏克土耳其餐厅深圳首店、纷纷百年英伦品牌 HUNTER福田首店等一批新店开业。选择其中Coach Play是Coach品牌测试新创意、孵化零售创新的纷纷核心试验平台，仅在全球少数城市有落子，选择每家门店均结合在地文化打造差异化形态。首店深业上城品牌愿意把“试验场”放在这里，纷纷本身就是选择一种认可。

为什么这些品牌纷纷把首店放在深业上城？首店深业上城

核心原因在于，深业上城已是纷纷深圳最具代表性的国际化商业地标。深圳首家市内免税店，选择叠加深圳唯一文华东方酒店、全球首家MUJI三合一旗舰店、LOFT 小镇街区和公园商业探索，使深业上城逐步从“商场”变成由免税、酒店、街区、办公和公园共同构成的复合消费场。在赢商网看来，这种持续构建“国际先锋、高端品质、多元体验”的底层能力，是项目脱颖而出的关键。

与此同时，深圳2026年出台《关于加快推动首发经济促进消费的若干措施》，支持高能级首店、首发首秀首展集聚发展。作为深圳市属国企商业旗舰，深业上城凭借多元场景、国际品牌矩阵和跨境客群基础，自然成为承接首发经济发展的重要商圈。

今年以来，深业上城持续推进业态品牌迭代，商圈人气稳居城市前列。从这个角度看，Coach Play等品牌进场并非孤立的招商成果，而是深业上城精细化运营周期中的一个缩影——它既反映了项目当前的品牌结构策略，也释放出一个明确信号：项目已具备承接更优质商业资源的能力。

Part 01.

聚焦首发经济

小镇与MALL两种体验，一个目的地

如果把商场招调放在一个周期里观察，去年8月免税店开业不仅带来了国际客群消费增量，也开启了深业上城新一轮品牌调整。今年以来项目新开64家品牌，其中首店及特色店27家，以长期运营定力持续推进城市“首发经济”建设。

L3小镇的新变化：从主理人情怀到主流生活方式

LOFT小镇是深业上城最具辨识度的空间之一。它位于盒子顶部，东、西广场分别连接笔架山公园和莲花山公园，现有100多家品牌商户。过去，小镇凭借强打卡属性吸引了不少主理人品牌，但部分品牌“好看”却不带货。

这一轮调整后，小镇更强调“高品质多元生活方式”，核心铺位向消费号召力更强的主流品牌集中。

从去年下半年以来，COACH Play 中国内地首店、3CE STYLENANDA 深圳旗舰店、TommyHilfiger 深圳城市形象店、Calvin Klein 深圳Lifestyle形象店、Abercrombie & Fitch、ANTA SNEAKERVERSE 深圳首店等陆续落子;APEE、Vision street Wear 华南首店、UNDEFEATED 全国首家生活方式概念店、闻献「映阁 EIL PAVILION」概念店等同步进驻，提升消费转化效率。

小镇的“公园感”来自业态的轻量化和场景的松弛感，天然适合社交型、探索型、场景型消费。上述品牌调整的变化，本质上是让小镇从“好看的屋顶街区”升级为“公园动线上的生活方式节点”。

盒子Mall：零售扩充，丰富度大幅提升

相比之下，盒子MALL 更强调零售效率、动线承接和消费转化。L1 以高频稳健消费为基础，强化服饰集合、大众运动、市内免税店和新国货品牌的承接能力；L2 以老佛爷百货为核心，补充Shanghai Tang上海滩（深圳首店）、PORTS宝姿等中式奢侈、时尚通勤与日常穿着品牌，并以顺电味、众擎机器人体验店（全国首店）等增强家居与科技体验场景，形成更完整的室内零售矩阵。

这一轮调整的共同点是，品牌不再只是被“引进来”，而是被重新匹配到更合适的场域。

小镇守住松弛、多元和生活方式表达，盒子提升零售效率、品牌丰富度和国际化承接能力。两者互补，使深业上城从“街区漫步”到“室内选购”的消费链路更完整。

Part 02.

空间微更新

把低效面积变成高坪效场景

对于存量商业而言，冷区激活、动线优化、闲置面积提效，都是精细化运营里绕不开的功课。深业上城今年几个动作拆开看，本质都在做同一件事——把低效面积换成高效场景。这也契合了深圳支持商圈、商业综合体开展业态创新和场景升级的政策导向。

动作一：影院大厅改造为“THE GARDENS”

今年深业上城重塑B1 层原影院大厅约2800㎡空间，打造为THE GARDENS。项目在保留售票服务功能的同时，以“治愈长廊+浮屿花园”的场景设计，把空旷大厅变成盒子里的“绿洲”，引进草芽（全国首店）、船妈泰面（内地首店）、一板一眼（全国首店）等近十家餐饮品牌，构建高坪效美食主题空间。

原影院大厅客流严重依赖排片，非观影时段几乎闲置。改造后，大厅空间从“等电影的通道”变为“会主动停留的入口”，同时承接写字楼白领日常用餐和休闲轻餐刚需，坪效和销售额同比大幅提升，极大地拉动了B1 层消费转化率。

动作二：外街完成“内街化”

深业上城商业由THE TOWN、THE STREET和THE MALL三个核心场域构成。THE STREET 外街位于 MUJI Hotel 与深圳文华东方酒店之间，最初是露天街区。项目此前已通过“硬件改造+内容加持”进行升级：加装屋顶缓解天气影响，增设扶梯打通与L3小镇的客流；去年又引入法式花园主题和一批“漂亮饭”/微醺Bistro品牌，外街辨识度明显提升。

今年进一步优化动线与服务：北面临车道的商铺与内街打通，把孤立的沿街展示面重新缝进内部动线，同时增设洗手间并打通与盒子洗手间的通道。这组动作解决了外街商业最致命的问题——内外通达性。

国庆期间，全球社交平台累计粉丝超1.4亿的网红厨师BurakÖzdemir打造的CZNBURAK GURME 柏克土耳其餐厅深圳首店落地L2 外街，叠加新进的Anju.co(内地首店)、Aviar Cafe(全国首店)、Mori Yaki BY 森田(全国首店)、fufuchilli海边餐厅（全国首店）、KUMA Villa（福田首店）、O'eat、Benji Bistro等国际餐饮，外街餐饮矩阵进一步完整。外街三楼则引入莆田餐厅、醒园公馆等商务宴请餐饮，整体业绩提升明显。

改造后的外街整体呈现“内街化”，成为深业上城新的客流聚场，与盒子Mall 共同构成“盒子做效率、外街做松弛”的互补关系。

对深业上城来说，调改进入深水区之后，真正考验运营能力的，还有对每一寸空间的商业价值再挖掘——让低效面积回归高坪效场景，让动线断点重新产生交易，让闲置角落承担客流功能。

Part 03.

内容体验升维

文商旅体融合的场域运营

如果说品牌和空间是“筋骨”，内容运营就是让场域持续产生吸引力的“气血”。深业上城的优势在于，它没有把活动当作短期引流工具，而是把艺术、节庆、公园生活和城市公共事件嵌入日常运营。

“从戏剧、咖啡、葡萄酒到美食市集，消费者在这里遇见的不只是品牌，而是来自不同国家和城市的生活方式和艺文体验。”

公园生态转化是深业上城片区联动发展的根基。花展、斯巴达、面包节等活动带来客流脉冲，笔架山体育公园新增的咖啡馆、水上运动等内容，也让公园从背景景观变成消费动线节点，形成“公园—小镇—外街—盒子”的连续体验。

今年国庆，原创环境戏剧《世界之声》、造梦马车剧团《唐吉诃德》深圳首演等在外街和小镇上演，叠加同期举办的笔架山体育公园首届艺术文化节，斯巴达DEKA赛事等，带动深业上城营收同比增长15%、客流同比增长40%。

这些国际化内容表达并非偶然。从2025年的French Market 法兰西夏日市集、韩国咖啡节、新加坡文化节等，到2026年暑期的啤酒聚乐部与咖啡节回归，几乎每月都有新内容。它不是临时热闹，而是深业上城内容运营的稳定锚点。

这背后是深业上城对空间运营的系统性思考：从活动思维走向场域运营。

空间内容不是点缀，而是商场运营的日常。“盒子—外街—小镇—公园”四层场域共同发力，让深业上城的内容运营从“脉冲式热闹”变成稳定节奏。

年度主线定调性：艺术季、读书月等城市级活动连续多年落地，让项目在消费者心中形成稳定的文化气质。这类活动不追求短期爆发，而是在反复出现中积累用户对空间的文化认知。

周期性活动拉客流：咖啡节、啤酒节、葡萄酒节、面包节等周期性国际化体验活动有节奏地补充消费场景；MEOVV女团快闪、宝可梦快闪、浇浇植物超市等承担“制造惊喜”的功能，保持空间的新鲜度。

片区联动则把单点内容放进更大的城市节奏里：2026年粤港澳大湾区花展期间，深业上城11天累计客流量超211.7万人次、销售额1.91亿元，同比增长12%；“逛公园5.0”主题季打通L1中庭森林装置、L2外街东南亚美食市集、L3西广场云端梦境和笔架山公园超级汉堡节，让公园客流自然进入商业消费闭环。

在这里，商场成为城市文商旅体融合的体验界面：人们来此喝咖啡、看戏、逛市集、品尝异国风味与米其林大餐，也在不知不觉中完成一次城市微旅行。在这个过程中，商业空间的价值被重新定义。

未来随着中心公园连廊打通，项目与三大公园、深圳市体育中心、黄木岗枢纽“深圳之脉”进一步串联，片区文商旅体融合的势能还将继续增强，深业上城也将在城市微旅行中扮演更核心的角色。

Part 04.

城市生态位

从商场到国际消费商圈

为什么深业上城能做到这一步？

根源在于深业上城从一开始就不是单纯的商场，而是把写字楼、酒店、公园、免税等资源串成一个可复用的商圈系统。这也是它从商场演变为文商旅体名片的关键所在。

如果说公园商业是项目底色，那么跨境消费承接，就是深业上城锚定“城市生态位”更突出的一环。

一方面，项目港澳客源显著提升占比超三成，节假日期间深圳文华东方酒店（深圳唯一）、MUJI HOTEL（全球首家）的香港住客占比超三成，足见对跨境消费者的吸引力。另一方面，2026 年以来，深圳口岸出入境外国人突破 660 万人次，其中免签入境外国人超172 万人次，占入境外国人总量过半，同比增长49%。国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》也明确提出优化入境消费环境、打造“购在中国”品牌。

承接这一入境消费红利，深业上城正成为深圳免税消费的重要窗口。位于L1 层的深圳市内免税店，是国内首个探索“免税+退税+有税”融合模式，自开业以来业绩稳居国内8家市内免税店之首，外籍顾客消费占比近三成。未来伴随跨境流量持续导入，深业上城在深圳消费版图中的“入境消费重要承接站”角色也将更加清晰。

         

深圳文华东方酒店是深圳唯一同时荣获「福布斯旅游指南」五星评级及「米其林指南」二星钥认证的奢华酒店，位列《Travel + Leisure》2026「亚洲最佳城市酒店」第6名、「全球最佳酒店」第34名 。今年以来，入住酒店的国际客群占比显著提升，海外住客占比近5成，吸引了各国政要人士、高净值宾客以及来自全球跨国企业的宾客下榻，如阿布扎比主权财富基金、摩根士丹利、高盛、花旗高管等。

值得关注的是，今年8月首版《广州深圳米其林指南》发布，深圳7家星级餐厅上榜，其中深圳文华东方酒店独占两席：潮粤中餐厅“东湾”获米其林二星，77层法餐厅OPUS 388摘得米其林一星，使深业上城成为大湾区罕有同时拥有中西米其林星级餐厅的大型商业综合体。叠加酒店内的MO Bar入选「亚洲50佳酒吧」第五名，这些殊荣进一步凸显其在高端商务接待优势。

放在更大的消费背景下，从首店试验到销售转化，从客流聚集到消费拉动，深业上城通过持续的品牌迭代和空间运营，正成为福田区扩内需、促消费的核心引擎，充分释放核心商圈的市场价值。

因此，深业上城已经不能再用传统商场来定义。

它既是深圳公园活力商圈的样本，也是扩大入境消费、城市“三新”消费试点、大片区联动运营的关键载体。

这一角色门槛极高，放眼整个深圳同时满足上述条件的商业体屈指可数，足见深业上城在城市商业中的“独特性”存在。这也是项目获得众多品牌首店青睐的原因。

展望未来，深业上城CEEC区域商业化改造释放出值得重视的信号。据赢商网获悉，项目将新增约4万㎡商业空间，计划引进夜间娱乐、主题体验等业态，总商业面积扩容至20万㎡。

（概念图）

对深业上城而言，这不只是物理空间的扩张，更是业态丰富度与商业承载力的再升维，将更有助于其构建“首店集聚、国际友好、夜间活跃”的复合型消费商圈。

可预见，伴随运营精进和商业扩容，深业上城的未来发展持续可期。

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